17年的时候，办公室里每天都有人接到推销电话：XXX有临街旺铺，火爆抢购中，需要了解一下吗？每次大家都开玩笑说商铺滞销，现在已经很久没接到电话推销商铺了。

实际上，现在的新楼盘，开发商做底层商铺很谨慎，没有必要绝不多做。我甚至见过一些楼盘，商铺几乎少到了极点——只有售楼部后期要改造成商铺售卖，除此之外，再没有其他商业面积。五年前完全不是这样的，那时候商铺面积是香饽饽，所以开发商经常把商铺做满用地的一条边，两层的商铺也很常见，现在敢做两层商铺的都是很好的位置了。短短几年开发商对商铺态度大转变到底是为什么？

以前为什么多做商铺？

我们先要说明一下，开发商拿到的用地条件里，一般已经规定了商业面积的比例，这个限值就规定了商业的面积，最终做出的商业建筑面积只能比这个少，不能多。也就是说，以前的项目商铺都是顶满面积要求（跟容积率一样），现在很多项目没有用完这个指标。

以前开发商之所以愿意多做一点商铺，很重要的一个原因是商铺价格比住宅高。那时候大家讨论设计的时候经常拿价格举例：你这住宅设计得再好，也只能卖2万，我的商铺至少要卖4万，所以无论如何商业指标都要用完。

在这样的背景下，很多商铺的形态，在今天看来有点夸张。比如前文说的，铺满用地几百米的一条边，比如一个两层商铺产权面积达到200㎡，甚至我在一个五线城市看到一个楼盘做出了内商业街，而它的位置和人流都不算理想。

为了补满商业面积，用得的办法就是增加商铺深度，4米宽的铺子，深度增加5米一下就多了20㎡面积，如果有25个商铺就增加了500㎡。我曾经见过18米深的商铺，看起来透气都困难，而这样做仅仅只是为了凑商业面积。

图片来自网络，仅示意

近几年有些一线开发商主动做很少的商业面积（这在以前就相当于主动损失溢价），大家细想才发现之前的想法是不对的。

现在商铺为什么越做越少？

之前的思维哪里不对？商铺价格比住宅高是真的，高很多，可是卖出去难。文章开头提到的17年商铺大推销就是的例子，住宅被疯抢，很多商铺没卖出去，只能电话推销。去年我在一个五线城市看到了更大的难题，一个楼盘开了2年多，住宅早卖完了，商铺还有超过60%无人问津，销售人员一筹莫展。卖不出去，价格再高，也是虚无缥缈。

大量商铺不去化，资金压力就大了。近两年房企的融资成本越来越大，大家经常会在新闻里看到，有些地产公司贷款利率已经超过10%，甚至更高。所以高周转成了必然选择，快速做房子快速卖掉，然后去做下一个项目。卖得慢的商铺就尽量少做一点，只留下一些必要的黄金位置，快速去化。这是项目里商铺变少的直接原因。

追根溯源，商铺难卖是因为业主投资回报降低了。过去人们都说一铺养三代，买个商铺租出去就有源源不断的现金收入，商铺还能。现在因为电商和外卖的冲击也大打折扣了。以我身边看到的为例，街边的小店，很多都是3个月就关门了，然后就是一段时间的空置和招租。小区的底层商铺大多只服务于本小区，一旦位置不好，出租更难。所以业主投资这种商铺更加小心谨慎，反映出来的结果就是位置不好的商铺难卖了。这是项目里商铺变少的深层原因。

我们再来捋一下：因为线下小生意难做，社区商铺出租难，业主投资商铺热情降低，商铺做多了卖不出去，所以开发商选择少做一些社区底层商铺。

将来商铺会消失吗？

我认为无论如何将来的楼盘还是会带一些底层商业的，这有三个原因：

1.项目开盘总归需要售楼部的，而售楼部后期最常见的处理方式就是划分为商铺售卖；

2.底商难卖是相对面积做多了而言，如果只在黄金位置设计少量商铺，销售压力小；

3.一个小区，总还是需要一些配套服务店的，比如小卖部、水果店、房产中介甚至封阳台，有这些需求就免不了少量的商铺。

几年时间，开发商从想尽办法凑满商业面积，到现在谨慎地减少商铺总量，表面上看是因为销售压力，实际上反映的是线下实体小商业的艰难。这种趋势不会改变，所以我判断未来楼盘底层商业会继续慢慢减少，直到剩下必须的小区生活服务面积为止。

你身边的朋友有投资社区商铺的吗？情况如何？欢迎分享。

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