上诉人刘慧因房屋租赁合同纠纷一案

编号本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载上诉人刘慧因房屋租赁合同纠纷一案甲方： 乙方： 日期： 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与II义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用II时请详细阅读内容。I上诉人刘慧因房屋租赁合同纠纷一案甘肃省白银市中级人民法院民事判决书白中民一终字第170号上诉人：刘慧（曾用名刘克红），女，汉族，1972年2月1日生。委托代理人：杜春祥，男，汉族，1965年8月生，中专文化，安徽省潼临市郊区。被上诉人：刘宗梅，女，汉族，1967年1月12日生。委托代理人：尚可臻，白银经纬律师事务所律师。上诉人刘慧因房屋租赁合同纠纷一案，不服景泰县人民法院景民二初字第 40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘慧及其委托代理人杜春祥，被上诉人刘宗梅及其委托代理人尚可臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，20XX年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于景泰县一条山镇条山路一间25平方米的铺面租赁给被告使用。月租金833元，年租金10000元，每年10月31日前一次性交清当年租金。租赁期限为5年，自20XX年10月31日至20XX年10月31日。同时约定承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达1个月。合同还就租赁房屋的修缮、出租方与承租方的变更及违约责任等进行了约定。合同履行期间，被告于 20XX年11月15日将出租房屋擅自以原告名义转租给其妹夫张增福开服装店，字号为“景泰县群慧精品男装店”。另查明，被告向原告交纳了20XX年10月31日至20XX年10月31日、20XX年10月31日至20XX年10月31日两年的房屋租金，20XX年10月31日至20XX年10月31日期间的房屋租金未予交纳。原审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告刘慧未经原告刘宗梅许可擅自以原告名义将承租的房屋租赁给其妹夫张增福开服装店， 且未按合同约定的期限向原告交纳 20XX年10月31日至20XX年10月31日期间的房屋租金，属违约行为。原告要求解除房屋租赁合同，并由被告支付拖欠房屋租金的请求正当，应予支持。庭审中被告抗辩其于 20XX年10月9日给原告交房屋租金，原告未接收；合同中没有注明营业执照不能办在别人名下；其并没有将租赁房屋转租。因被告的抗辩理由不足以对抗其以原告名义与张增福签订的租房合同书，因此，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：1、解除原告刘宗梅与被告刘慧签订的房屋租赁合同。2、被告刘慧于判决生效后15日内向原告刘宗梅返还租赁房屋，并给付原告刘宗梅房屋租赁费5000元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘慧负担。原审被告刘慧不服上述民事判决，提起上诉，请求撤销原判，继续履行房屋租赁合同，并由被上诉人赔偿上诉人的损失。 理由：1、双方签订的合同中只约定承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可终止合同，收回房屋，但上诉人在租赁期内，并未以被上诉人名义转租给张增福，而是在上诉人承租该房屋后，即以张增福名义办理了个体工商户登记，字号为“景泰县群慧精品男装店”。在租赁合同中并未约定营业执照须经出租方同意后才能办理或必须以承租人名义办理营业执照，虽以张增福的名义办理了工商登记，但该服装店一直由上诉人经营。因此，不存在上诉人擅自转租房屋的情况。2、上诉人严格按照合同约定交纳了两年的房租，20XX年10月份支付房租时，是被上诉人拒接收款，并且被上诉人提出了增加房租事由，所以，20XX年10月31日至20XX年10月的房租不属于上诉人违约行为。3、上诉人根本不存在擅自转租房屋的事实。 如果被上诉人认为上诉人有擅自转租房屋一事，其知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，依据〈〈最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其据此请求解除合同的诉讼请求应不予支持。 综上，被上诉人要求解除原租赁合同、 返还租赁房屋的要求不当。二审中，上诉人的证人李X、柏XX出庭证明，20XX年国庆过后10天左右，其在刘慧的商店听到刘慧的房东和刘慧争吵关于原来的铺面租金上涨的问题，刘慧要给房东交钱，房东说要涨价，但未看见刘慧拿出现钱。庭审中，李燕称其不认识被上诉人刘宗梅。被上诉刘宗梅二审中提交了房屋产权证及结婚证一份，证明该房屋所有权人为其丈夫吴新明，该房屋系其与吴新明婚后共同财产，其为该房屋的共有人。另查明，双方签订的〈〈房屋租赁合同》第十条约定“房租随行就市，比别人高。”，双方亦认可依合同的约定，20XX年10月31日至20XX年10月31日的房租应当在20XX年10月31日前交纳。本院认为，本案争议的焦点为 1、刘慧是否有转租承租房的行为； 2、刘慧未交纳20XX年10月31日至20XX年10月31日期间房租的彳丁为是否构成违约。首先，景泰县工商行政管理局的“景泰县群慧精品男装店”个体工商户登记材料证实，该服装店的投资人为张增福，刘慧承租该房屋后，以刘宗梅的名义将承租的房屋租赁给张增福经营服装店，因此，刘慧未经刘宗梅的许可，以刘宗梅的名义与张增福签订的〈〈租房合同书》应视为刘慧向张增福转租了承租房，依据《合同法》的规定，出租人刘宗梅享有合同解除权。刘慧主张合同中没有约定营业执照不能办在他人名下，其并没有将租赁房屋转租。由于刘慧未向法庭提交证据证实其是群慧男装店的实际经营人，因此该主张本院不予支持。其次，证人李X、柏XX虽证明刘慧与其房主协商增加租金事宜并说交房租，但未证明与刘慧协商租金的房主为本案的被上诉人刘宗梅，证人亦未看到刘慧向房主给付租金。因此，在刘慧与刘宗梅未商定房租增加额时，仍应按合同约定的1万元的租金和约定的时间向刘宗梅给付下一年的租金，但其未支付租金，亦未向相关机构提存，违反合同约定的义务，刘慧主张其未违反合同的上诉理由与事实不符，不予支持。再次，刘慧未提交证据证实刘宗梅在本案起诉前 6个月知道或者应当知道转租的事实， 故其认为刘宗梅请求解除合同诉讼请求不予支持的上诉理由不能成立。关于刘慧主张应由刘宗梅赔偿其经济损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依据〈〈中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘慧负担。本判决为终审判决审判长 陶丽莉代理审判员 刘雪莲代理审判员林有霞二。一。年七月八日书记员刘红雅